Les diagnostics obligatoires en matière de vente immobilière

En matière de vente immobilière, le vendeur est tenu de remettre à l’acquéreur plusieurs diagnostics. vous trouverez la liste ci-après selon que la vente concerne une maison individuelle ou un appartement.

Dans le cadre de la vente d’une maison individuelle, on citera :

Dans le cadre de la vente d’un appartement, il s’agira des diagnostics suivants, regroupés dans ce que l’on appelle le dossier de diagnostic technique :

- Le Constat de risque d'exposition au plomb ;

- Le Diagnostic de performance énergétique ou communément appelé DPE ;

- Le Diagnostic Bruit ;

- Divers Etats :

  - L’État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...) ;

  - L’État mentionnant la présence ou l'absence d’amiante ;
  - L’État relatif à la présence de termites ;

  - L’État relatif à l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans ;

  - L’État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans ;

  - L’État de l'installation d'assainissement non collectif ;

- Le Risque de mérule dans la construction pour le zones concernées par un Arrêté consultable notamment sur le site Internet de la Préfecture.

A ce dossier, viendra s’ajouter le Carnet d'information du logement.

BON A SAVOIR : Lors de la vente d’un bien doté de panneaux photovoltaïques, des documents complémentaires devront être fournis par le vendeur, à savoir :

- La copie du permis de construire ou de l’arrêté de non-opposition à la déclaration préalable de travaux ;

- Dans l’hypothèse où ces documents ont été obtenus tacitement, une copie de l’attestation de permis ou d’Arrêté de non-opposition tacite ;

- Une copie de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux déposés en Mairie ;

- Une copie de l’attestation de non-contestation de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.

Enfin, vendeur et acquéreur devront signer un avenant au contrat d’achat de l’énergie électrique et déclarer un changement d’exploitant sans manquer d’établir un relevé contradictoire des compteurs.

 

Le démembrement de propriété et la vente d’un bien immobilier

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (Article 544 du Code Civil).

La propriété définie ainsi comme un droit de jouir et de disposer, le démembrement de propriété naît de la division de la pleine propriété en droits distincts que sont l’usus (le droit d’user/de jouir de la chose), le fructus (le droit d’en retirer les fruits) et l’abusus (le droit de disposer de la chose).

Les attributs du droit de propriété sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Tandis que l’usufruit est temporaire, qu'il s’éteint au plus tard avec le décès du titulaire de ce droit, et que l’usufruitier ne peut disposer de la chose, donc la vendre, la nue-propriété, droit perpétuel, confère à son titulaire le droit de disposer et donc de vendre.

L’extinction de l’usufruit emportera reconstitution de la pleine propriété.

En matière immobilière, aucun des titulaires de ces droits ne pourra vendre seul un bien immobilier démembré. Il conviendra d’obtenir l’accord des deux parties.

Le prix de vente sera réparti entre les deux parties sur la base d’un barème tel que défini par le Code Général des impôts (Article 669 du Code Général des Impôts) et en considération de l’âge de l’usufruitier. En appliquant la différence entre le prix et la part revenant à l’usufruitier, le solde correspondra aux prix revenant au nu-propriétaire.

 

Quelle différence entre le démembrement de propriété et l’indivision ?

On parle d’indivision lorsque le bien appartient indistinctement à plusieurs personnes possédant le même droit de propriété sur celui-ci.

Dans ce cadre, chaque indivisaire détient une quote-part indivise sur le bien.

Afin d’éviter tout conflit, il est indispensable d’obtenir l’accord de tous les indivisaires en cas de vente d’un bien immobilier. Le prix sera réparti de façon égale entre tous les indivisaires.


 

SCI & Immobilier : quels avantages ?

L’une des méthodes souvent utilisées dans le cadre de l’acquisition, de la détention et de la gestion d’un bien immobilier est la création d’une Société Civile Immobilière ou SCI.

Cette solution offre plusieurs avantages significatifs pour les propriétaires, parmi lesquels on citera notamment :

- Une gestion efficace des biens détenus par la SCI entre les associés ;

- Une transmission et une succession facilitées, les parts sociales du de cujus pouvant être transmises aux héritiers sans qu’il soit nécessaire de vendre le bien, permettant ainsi de préserver le patrimoine immobilier de la famille ;

- Une optimisation fiscale en ce sens qu’il est possible de choisir entre différents régimes d’imposition, tels que l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, et ce, en fonction de la situation fiscale du propriétaire.

Il est bien entendu essentiel de consulter un professionnel ou un conseiller financier avant de créer une SCI, les implications juridiques et fiscales pouvant varier en fonction de la situation individuelle de chacun.

Je visite un bien en vue d’un investissement locatif ? Quels points à prendre en considération ?

N’oubliez pas qu’investir, c’est aussi anticiper le fait que les circonstances de la vie peuvent changer. Il est donc important de penser à la revente éventuelle et de prendre en considération quelques points clés :

- Restez ouverts car le bien doit pouvoir plaire à de nombreux locataires potentiels ;

- Accordez une importance aux parties communes si le bien est en copropriété ;

- Examinez l’état général, l’exposition, la disposition des pièces, les équipements, les charges de copropriété, les taxes et impôts, évaluez les travaux de rénovation ou de mise aux normes;

- Vous souhaitez faire de la location saisonnière ? assurez-vous que le règlement de copropriété le permet.

 

Quelques conseils à l’attention des acquéreurs :

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier : trouvez le juste équilibre.

L’achat d’un bien immobilier est une étape importante et implique bien souvent une dimension émotionnelle.
Il est donc crucial de trouver un équilibre entre un coup de cœur et une analyse rationnelle.

Aussi, notre Agence vous donne quelques conseils :

- Déterminez votre budget, l’emplacement, et le type de biens qui répondra à vos besoins ;

- Patientez : vous trouverez le bien qui correspondra à vos attentes et à votre budget ;

- Anticipez les coûts associés à l’achat : frais de notaire, taxes, charges, frais liés à l’emprunt, coûts éventuels de rénovation, et ce, afin d’éviter des surprises désagréables ;

- Analysez les documents légaux ;

- Vous avez peur de rater une opportunité ? Ceci peut influencer votre décision. Aussi, n’oubliez pas d’évaluer chaque option ;

- Nous sommes tous influencés par les tendances du marché : gardez à l'esprit que le marché peut évoluer, mais la propriété devrait avant tout répondre à vos besoins ;

- Une bonne négociation est toujours équitable ;

- Assurez-vous d'être prêt financièrement à assumer les coûts de propriété et à vivre confortablement après l'achat.